IklanIklanOpiniPandangan oleh Nicholas SpiroPemandangan oleh Nicholas Spiro
- Pembatasan perencanaan membatasi pasokan di semua sektor pasar properti residensial Australia, menaikkan harga dan sewa, tetapi kurangnya jalan yang jelas ke depan pada perumahan siswa mengancam untuk menahan potensi sektor yang semakin penting bagi ekonomi Australia
Nicholas Spiro+ FOLLOWPublished: 5:30am, 26 Mar 2024Mengapa Anda dapat mempercayai SCMPEvery sektor properti memiliki kekuatan dan kelemahannya sendiri. Saat ini, pasar perkantoran memiliki masalah terbesar, terutama karena pergeseran yang disebabkan pandemi ke kerja hibrida. Di sisi lain, “sektor alternatif”, yang meliputi pusat data dan ruang laboratorium untuk perusahaan ilmu hayati, memiliki banyak hal untuk mereka. Namun itu adalah sektor “hidup” – yang terdiri dari properti multifamily atau build-to-rent (BTR) serta akomodasi siswa yang dibangun khusus (PBSA) – yang merupakan segmen paling tangguh dari pasar real estat komersial, bersama dengan properti logistik. Di kawasan Asia-Pasifik, sektor PBSA Australia menikmati beberapa fundamental terbaik. Pertemuan faktor-faktor mendukung kinerjanya yang kuat, tetapi salah satu yang menonjol adalah permintaan yang kuat untuk akomodasi siswa dari siswa internasional.
Universitas-universitas Australia adalah magnet bagi mahasiswa asing, terutama dari Asia. Bagian pendaftaran siswa internasional di pendidikan tinggi jauh lebih tinggi daripada di negara maju lainnya. Di beberapa universitas, itu melebihi 40 persen pada tahun 2022, menurut Departemen Pendidikan Australia.
Sebelum meletusnya pandemi Covid-19, layanan pendidikan internasional adalah ekspor terbesar keempat negara itu. Sementara siswa Cina masih merupakan bagian terbesar dari siswa asing yang belajar di Australia, pasar sumber telah terdiversifikasi secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Ini adalah anugerah bagi pasar PBSA, yang baru mulai memantapkan dirinya sebagai sektor penting ketika pandemi melanda. Sementara jumlah pemegang visa pendidikan tinggi sementara anjlok pada 2020-21, rebound dramatis selama dua tahun terakhir telah menghembuskan kehidupan baru ke pasar perumahan siswa sementara pada saat yang sama memperburuk kendala pasokan yang parah di sektor ini. Dalam sebuah laporan yang diterbitkan awal bulan ini, JLL mencatat bahwa sementara permintaan siswa selama lima tahun ke depan akan mencapai rata-rata 10.500 tempat tidur per tahun, pasokan tahunan rata-rata akan berjumlah hanya 3.500. Ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang akut ini mendukung pertumbuhan sewa yang kuat dan tingkat hunian yang tinggi di sektor ini, faktor kunci yang meyakinkan investor global seperti Blackstone untuk mengerahkan modal di perumahan mahasiswa Australia. Namun ada sisi lain dari cerita PBSA, yang lebih sensitif bagi pemerintah karena bersaing dengan krisis keterjangkauan sewa. Sejak awal 2020, sewa flat telah meningkat 30,4 persen dan secara konsisten melampaui sewa rumah sejak awal 2022, menurut data dari CoreLogic.Faktor penting di balik lonjakan tersebut adalah kenaikan tajam dalam migrasi luar negeri bersih, yang mencapai rekor tertinggi tahun lalu, sebagian besar didorong oleh lonjakan kedatangan pelajar asing. Meskipun siswa luar negeri merupakan sumber pendapatan utama bagi pemerintah, mereka juga merupakan tanggung jawab politik di tengah pengungkapan bahwa banyak siswa luar negeri – terutama mereka yang mengambil kursus kejuruan, pendidikan, dan pelatihan (VET) – datang ke Australia dengan alasan palsu, terutama untuk mencari pekerjaan.
Hal ini mendorong pemerintah untuk mengungkap strategi migrasi baru Desember lalu yang mencakup langkah-langkah untuk menjaga integritas sistem visa pelajar dengan meningkatkan pengawasan terhadap aplikasi berisiko tinggi, menindak visa-hopping dan meningkatkan persyaratan bahasa Inggris.
Tindakan keras tersebut telah menyebabkan kenaikan tajam dalam tingkat penolakan visa. Ini juga menuai kritik keras dari kelompok lobi pendidikan internasional, dengan Asosiasi Agen Pendidikan Mahasiswa Internasional menuduh pemerintah “mengorbankan siswa internasional sebagai sarana untuk menunjukkan ketangguhannya” dalam migrasi.
Namun, penilaian yang tidak memihak menunjukkan gambaran yang lebih bernuansa. Pertama, persetujuan visa turun tajam untuk kursus bahasa Inggris dan VET tetapi hanya sedikit turun untuk kursus universitas. Siswa India dan Pakistan yang mendaftar dari luar negeri menanggung beban penolakan.
Ini adalah bukti, jika diperlukan, bahwa mahasiswa China – yang sering dikambinghitamkan oleh politisi populis karena menaikkan biaya perumahan – bukanlah masalahnya. Kedua, pemerintah tidak mampu membunuh angsa emas. Grattan Institute, sebuah think tank Australia, mencatat bahwa siswa asing yang diberikan visa terampil permanen setiap tahun akhirnya memberikan sumber pendapatan yang jauh lebih besar daripada keuntungan dari biaya kuliah universitas, memberikan premi untuk mendapatkan siswa terbaik untuk tinggal di Australia.
Ini merekomendasikan menaikkan biaya visa pelajar secara tajam – yang tidak mungkin menghalangi siswa berbakat untuk menghadiri universitas top Australia – untuk membantu meningkatkan bantuan sewa. “Alternatifnya adalah pembatasan visa pelajar, yang tidak akan memberikan pendapatan tambahan untuk membantu penyewa,” kata Trent Wiltshire, wakil direktur, migrasi dan pasar tenaga kerja di Grattan Institute.
Ketiga, masalah sektor PBSA ada di sisi penawaran. Permintaan akan tetap kuat karena skema yang ada cenderung berlokasi dekat dengan universitas papan atas dan ditempati oleh siswa yang menghadiri lembaga-lembaga ini. Tantangan yang dihadapi sektor ini berasal dari pertumbuhan pasokan yang tidak memadai yang disebabkan oleh kenaikan tajam dalam biaya konstruksi, kekurangan tenaga kerja dan kemacetan perencanaan.
Dewan Properti Australia telah mendesak pemerintah federal dan negara bagian untuk memberikan jalur persetujuan perencanaan yang jelas untuk PBSA. Ia juga mengatakan sektor ini harus memiliki pijakan pajak dan peraturan yang sama dengan pasar BTR, terutama karena perumahan siswa adalah sektor yang lebih mapan.
Pada saat negara-negara anglophone lainnya, khususnya Kanada, mengambil pendekatan yang lebih keras untuk membatasi masuknya mahasiswa asing, Australia setidaknya telah menunjukkan pengekangan. Kate Low, kepala modal internasional, Australia dan New ealand, di JLL, mengatakan dia menerima tiga permintaan untuk peluang investasi di PBSA Australia minggu lalu saja. “Bahkan jika ada penurunan jumlah mahasiswa asing, permintaan akan jauh melebihi pasokan,” kata Low.
Pembatasan perencanaan membatasi pasokan di semua sektor pasar properti residensial Australia, menaikkan harga dan sewa. Sistem visa pelajar Australia membutuhkan reformasi, tetapi rezim perencanaanlah yang membutuhkan perombakan besar-besaran.
Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory
4
